影响居住房地产价格的因素 不同城市、城市不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，要准确、客观估价估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查勘时必须把握好这些因素。 影响居住房地产价格的因素分为宏观因素和微观因素。 宏观因素包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等因素。 微观因素包括住宅的区位状况、实物状况。 但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的微观影响因素(后面其他用途房地产估价也仅讨论微观因素)。 1.影响居住房地产价格的主要区位状况 (1)位置。位置主要体现在方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。 位置对不同类型房地产影响程度不同，对居住房地产而言，位置首先体现在某宗居住房地产在城市较大区域中的位置以及在较小区域中的具体位置。 其次，位置表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离，距离越近位置越好; 第三，位置体现在某宗居住房地产的朝向，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周景观基本一致时，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四周景观差异非常大时，景观对住宅的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格往往比同楼层的其他朝向高; 第四，位置体现在楼层，不同楼层住宅之间的价格差异取决于总楼层数、有无电梯，一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。 (2)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。 (3)生活服务设施。生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施，因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。 (4)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，主要指中、小学和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。 (5)环境质量。环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。 2.影响居住房地产价格的主要实物状况 (1)建筑结构、类型和等级 建筑结构因耗用的建筑材料数量和施工方式不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高因耗用建筑材料人工等数量不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。 (2)设施与设备 住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。 (3)建筑质量 建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。 (4)装饰装修 对于新建住宅而言，住宅是否有装饰装修、装饰装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了仅装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装饰装修的折旧问题。 3.影响居住房地产价格的主要权益因素(书上未作分析) 国有土地的使用权、房屋的所有权;抵押、租赁、债权债务限制等;土地使用权剩余年限、容积率、是否是部分产权或有受限权利情形。 以后其他用途的房地产估价因素分析同。 |