土地评估师考试辅导 一、案例分析题 (一)
1.评估前需要了解的关键信息
(1)是否符合规划。
(2)建筑物是否合法。
(3)是否交纳清有关税费。
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6)有下列答案的可增加0.5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证)。
2.已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低。
(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。
(3)地下水位适中。
(4)红壤软土。
(5)不临路。
(6)面积1500m2。
(7)宗地内“四通一平”。
(8)无使用限制。
3.地价定义
(1)实际用途为工矿用地。
(2)设定用途为工业用地。
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、
通电、通信、供水及场地平整)。
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。
(6)估价基准日定为2008年10月8日。
(7)使用年期及剩余使用年期。
4.评估操作过程中的错误点
(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
5.前置条件
(1)划拨土地使用权性质不改变。
(2)购买方应具有竞买资格。
(3)土地用途不改变。
(4)专门土地拍卖场地。
(5)专业土地拍卖公司。
(二)
1.此次估价工作流程不合理。存在的问题
(1)每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。
(2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。
(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。
(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
(6)缺乏权属资料核实调查过程。
(7)由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。
(8)缺乏审核。
2.确定土地估价事项的内容
(1)确定估价对象。
(2)确定土地估价目的。
(3)确定土地估价期日。
(4)界定土地价格定义。
(5)土地估价中特别事项的说明。
(6)审核。
3.对土地出让底价和回收价格的定义
(1)住宅的价格定义。估价对象作为商品住宅用地，在设定的开发程度与设定容积率的状态下，于估价期日的70年的出让土地使用权价格。
(2)对教育用地价格定义。估价对象作为公共建筑用地，在现状开发程度与现状容积率的状态下，于估价期日的无年期的划拨土地使用权价格。
4.对估价技术路线的分析
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。
5.估价技术路线
(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。 |