财税[2015]39号解读：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税 税收政策——财税[2015]39号 财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
土地政策——国土资发[2015]37号 关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知
贷款政策——中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知
一、政策内容
1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、具体操作文件
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）
《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）
三、具体实务操作问题（一）普通住房与非普通住房的标准。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。
（二）购买房屋的时间
实务操作关键点：购买房屋的时间非房屋年龄
国税发[2005]89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发[2005]172号文件对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。具体规定如下：
1、购买商品房（含“二手房”）
国税发[2005]89号文件第三条（四）项规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
国税发[2005]172号文件第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
2、享受房改政策的“房改房”
国税发[2005]172号文件第五条规定：根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
3、非购买形式取得住房行为
国税发[2005]172号文件第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
（三）差额征税
1、差额征税扣除项目内容
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。
通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
2、扣除凭证
国税发[2005]89号文件第三条（六）项规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。《营业税暂行条例》第六条及其《实施细则》第十九条也对扣除凭证作了明确规定。
因此，纳税人转让房产差额征税必须以购置房产时取得的销售不动产发票作为依据，以发票记载的金额进行扣除；否则，一律按售房收入全额征收营业税。
通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，以购置房产时取得的销售不动产发票作为依据。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购置房产时房款收据和销售不动产发票作为依据。
3、发票的取得
国税发[2005]89号文件第三条（五）项规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（四）办理免税的程序
国税发[2005]89号文件第三条（二）项规定：纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
第三条（三）项规定：住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。
（五）开具发票
国税发[2005]89号文件规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
因此，不管免税还是差额征税，纳税人到地方税务部门申请开具全额发票。
四、文件规定摘要（一）财税〔2015〕39号文件规定
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（二）国办发﹝2005﹞26号文件规定：
“三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”
（三）国税发﹝2005﹞89号文件规定：
“三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房管业税税收政策
（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房。不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。”
（四）国税发﹝2005﹞172号文件规定：
“一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发［2005］26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。” |